近年來(lái)，在實(shí)際調研和工作過(guò)程中，全國人大代表，中衡設計集團董事長(cháng)、總經(jīng)理兼總工程師張謹發(fā)現，城市更新中一些歷史遺存問(wèn)題和現行規章制度亟待突破?；谏疃鹊恼{研走訪(fǎng)，她于今年兩會(huì )提交了《關(guān)于修訂<中華人民共和國土地增值稅暫行條例>促進(jìn)城市更新可持續發(fā)展的建議》，希望通過(guò)制度優(yōu)化，完善相關(guān)執行細則，建立相關(guān)配套機制，顯著(zhù)提升經(jīng)營(yíng)主體參與城市更新的積極性，促進(jìn)城市功能再造與產(chǎn)業(yè)升級的深度融合，推動(dòng)我國城市高質(zhì)量發(fā)展邁上新臺階。

文章來(lái)源中國建設報

《中國建設報》報道頁(yè)面

張  謹

全國人大代表

中衡設計集團股份有限公司總經(jīng)理、總工程師

　　關(guān)于修訂《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》促進(jìn)城市更新可持續發(fā)展的建議

　　隨著(zhù)我國新型城鎮化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市更新已成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。去年，在實(shí)際工作和走訪(fǎng)調研的過(guò)程中，全國人大代表，中衡設計集團股份有限公司董事長(cháng)、總經(jīng)理兼總工程師張謹發(fā)現，自1994年起實(shí)施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，其制度設計主要服務(wù)于傳統開(kāi)發(fā)模式，對于城市更新實(shí)踐中涌現出的舊城改造、片區綜合開(kāi)發(fā)、低效用地再開(kāi)發(fā)等多樣化建設模式，存在政策適用性不足、成本認定不全面、稅收優(yōu)惠政策不夠明確等問(wèn)題。

　　為此，今年全國兩會(huì )期間，張謹提交了《關(guān)于修訂〈中華人民共和國土地增值稅暫行條例〉促進(jìn)城市更新可持續發(fā)展的建議》，“希望通過(guò)制度優(yōu)化，完善相關(guān)執行細則，建立相關(guān)配套機制，顯著(zhù)提升經(jīng)營(yíng)主體參與城市更新的積極性，促進(jìn)城市功能再造與產(chǎn)業(yè)升級的深度融合。”

　　據張謹介紹，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知》里提到，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)，凡是已使用一定時(shí)間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。但在實(shí)際操作中，新舊房的界定遠比這一定義復雜。特別是在舊城改造中，許多項目為了保護和傳承古代或近代的優(yōu)秀傳統工藝，會(huì )保留并加固關(guān)鍵結構，同時(shí)對部分建筑進(jìn)行修繕。由于這種更新方式的特殊性，企業(yè)在轉讓這些經(jīng)過(guò)修繕、允許交易的非文物類(lèi)傳統建筑時(shí)，面臨著(zhù)一個(gè)問(wèn)題——是否能適用新建房的稅收政策。

　　在張謹看來(lái)，成本認定不全面也是問(wèn)題之一。修繕后的非文物類(lèi)傳統建筑在交易時(shí)，往往由于非“全落架”而無(wú)法適用按新建房轉讓的計稅政策。若按舊房轉讓的計稅政策，項目的收儲成本、建設成本、其他前期費用、管理費用及財務(wù)成本等均無(wú)法作為土地增值稅計算可抵扣項。調研過(guò)程中，張謹發(fā)現，如果修繕后的非文物類(lèi)傳統建筑在交易時(shí)按舊房轉讓?zhuān)谝恍┑貐^測算出的土地增值稅甚至超過(guò)交易價(jià)格的50%，這使得市場(chǎng)化難以實(shí)施，影響社會(huì )資本的參與投入，也使得前期大量投入的相關(guān)單位只能持有重資產(chǎn)、以出租為主，難以盤(pán)活更多存量。此外，張謹表示，稅收優(yōu)惠政策不夠明確的問(wèn)題也亟待解決。

　　針對這些問(wèn)題，張謹建議啟動(dòng)對現行土地增值稅暫行條例的修訂程序，重點(diǎn)完善以下方面：

　　提升立法層級。將當前的暫行條例升格為土地增值稅法，增強其法律效力，確保稅收政策的穩定性和權威性。

　　完善條款執行細則。結合多年來(lái)土地增值稅暫行條例實(shí)施過(guò)程中補充的通知及說(shuō)明，進(jìn)一步完善條款的執行細則。特別是補充適用于城市更新各類(lèi)開(kāi)發(fā)模式涉及稅收條款的詳細說(shuō)明；擴展原有的新建房、舊房定義，明確修繕、改造等更新后交易的房屋建筑適用規則；明確將土地作價(jià)入股、資產(chǎn)證券化等新型交易形態(tài)納入應稅行為的界定范圍；允許認購開(kāi)發(fā)權、實(shí)物補償等非貨幣交易按核定價(jià)格計稅，適應城市更新項目的復雜性和多樣性。

　　創(chuàng )新成本扣除方式。對于各類(lèi)城市更新開(kāi)發(fā)建設模式，梳理所有能憑借有效憑證或文件證明的真實(shí)成本，列明土地增值稅計算可抵扣項，合理降低交易稅費；對于古建老宅修繕、工業(yè)遺存改造等項目，允許項目收儲成本、建設成本等作為土地增值稅計算可抵扣項；允許各類(lèi)修繕費用以及改造性加固支出按實(shí)加計扣除，鼓勵對歷史建筑的保護和再利用，促進(jìn)市場(chǎng)交易和更多社會(huì )力量的參與。

　　細化稅收優(yōu)惠細則。針對政府或政府平臺公司、國企等不同開(kāi)發(fā)主體，根據開(kāi)發(fā)交易實(shí)質(zhì)，細化稅收優(yōu)惠細則。鼓勵多方參與城市更新項目，同時(shí)建立健全監督機制，確保稅收政策的公平性和有效性。

　　建立配套保障機制。建立國家稅務(wù)總局、住房城鄉建設部等部門(mén)聯(lián)合工作機制，對城市更新項目實(shí)行全生命周期稅務(wù)指導，確保稅收政策的貫徹落實(shí)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)“城市更新稅收模擬計算系統”，為市場(chǎng)主體提供前期稅負預測服務(wù)，提高稅收政策的透明度和可操作性。

　　在今年的全國兩會(huì )上，除了關(guān)注城市更新，張謹代表還就助力蘇州因地制宜發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的試點(diǎn)創(chuàng )新、人才保障提出其他兩項建議。